设为首页 | 加入收藏

  

房地产税要来了?下半年楼市更艰难?无数人彻夜无眠

发布日期:2019-08-20 16:57   来源:未知   阅读:

  三六五网作为2019博鳌房地产论坛合作媒体,对大会进行全程直播,一起看看365同事从前方传来的几条重要讯息。

  1、中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲:按住房价暴涨,未来几年这件事是关键

  365同事问:黄奇帆曾指出中国房地产的未来在城市群,而南京是长三角城市群特大城市,又有哪些机会呢?

  “中国目前有14亿人口,现在长三角、粤港澳大湾区未来最多可能会有2亿人口,但是这完全不够,未来还会有更多的城市群,长三角、大湾区这样的城市群不足以消化需求。长期以来,大城市不断有人口进入,但是土地供给不够。而小城市土地很多,但是人都流向大城市的矛盾,通过城市群可以相互补给得到解决。各大城市都将重新洗牌,过去房价暴涨的大城市能不能趋稳,都取决于此。这里面是大量商机,也有大调整,需要密切关注。”

  樊纲指出,房地产行业可以通过基础设施、公共服务一体化等方式,让城市群之间更加协同发展、互相补充。这件事无论是对中国经济发展,还是对于房地产行业的发展都有很重要的影响。这几年真正出现大变局的就在城市群。未来小城市的宅基地对于大城市的土地供给都是非常有用的。

  樊纲认为,城市群发展可以认为是城市化2.0的版本,所以这是值得房地产行业关注的。对中国经济发展非常重要。市场新均衡将出现。

  谈到限价带来的一系列问题,樊纲认为,限什么都可以,千万别限价。限价是消灭市场机制,是对市场供求关系的否定。市场价格的涨跌可以通过供求关系来调整。以俄罗斯为例,失去市场机制的那段历史时期,房子质量越来越差,越来越丑。

  价格暴涨可以通过增加持有成本,增加供给,改善供求关系。大城市不供地,房价憋着不就得涨吗?不增加供给,需求压不住,却来限价,这是违反基本经济学逻辑的。

  在今年GDP增速的预期中,樊纲表示,今年GDP基本面还是好的,增速不会比去年6.5%更高,但是也会保持在6%以上。相比贸易而言,投资影响比较大,像去年一样,今年投资应该仍会比GDP增长速度低。谈到多家房地产企业倒闭的问题,樊纲认为,中国有几万家房地产公司,适当的兼并重组消失,进一步调整是正常的,这表示市场在变得更加健康。

  樊纲表示,原来在城里的人,他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程,不仅仅是农民进城,而是小城镇的人想到县城买个房子,县城的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省城买个房子,省城的人想到大城市买套房子,总之迁移性需求,这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。

  我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购,首先是外地人不能买房子,外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税,有一定的积分才能买房子,这一块的需求如果需要逐步释放,应该说我们的需求还是旺盛的,之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨,特别是一二线城市还在不断涨,跟这一块需求密切相关。

  现在的状况是,过去因为有很多投资性的需求,所以采取了一些限制的措施,在一定意义上,这是必要的。房产税没出台之前,用行政手段限购,采取一些紧急的措施还是必要的。确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策。

  现在一个危险的情况是,现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度,但其实限购在经济学来讲是不正常的,我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,而且是行政手段,很多不是经济手段。

  降降息、降降首付率还属于经济手段,但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展,需要长效机制,需要一些经济手段作为长效机制,赶紧把这些短期救火式的行政手段替下来。从业界的角度来说,我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。房地产市场发展了二三十年,应该还是发展出了一个市场机制,我们不要把这个市场机制毁掉,一方面不要把价格机制毁掉,另一方面不要搞太多的非市场住房供给。

  总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡,我相信大的趋势是趋于平衡,因为供给在增加、改善,我们给定需求,所以从大的趋势来讲,我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。

  2、中骏集团营销副总经理陈艳女士:下半年的市场一定比上半年更艰难,客户的观望情绪越来越重

  7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。这次会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这样的表述前所未有。

  对此,中骏集团营销副总经理陈艳女士表示:从销售市场来看,下半年的市场一定比上半年更艰难,客户的观望情绪越来越重。开发商的心态开始发生变化,在8、9月份可能会有开发商进行价格的调整,包括进行动作的调整。目前整体的判断是资金很紧张,所以下半年还是以现金为主,快速出货、销售。

  另外,她表示目前各城市分化严重,并非全国市场都在往下走,比如北京、天津、济南,目前市场已经进入相对冰点的状态;长三角局部区域还是不错的,比如苏州、南京主城区;重庆、成都这些城市目前还在高位运行。从下半年的情况判断,这些高位的市场会略有降温,但是市场冰点的城市有可能会更冷,因为市场供应量、存量太大。靠政府放开限价、限购,不要指望从政府这方面有政策的放松。“我想开发商都明白这一点,可以适当地降降价格,去库存快一些,包括哪些项目没有很多竞争优势的,把它快点去化”。

  面对有可能发生的市场预期转折,也有可能发生市场量甚至价的转折,开发商该如何应对?

  陈艳提出了“惧者生存”。她表示,在下行的市场环境下,从开发商的角度来看,还是有比较大的机会,机会点就在于,房企怎么去研判底部的市场,发现它的机会。

  “我们更多的是看未来,看中期、长期的布局和趋势,所以更多还是看未来人口层面,包括土地供应的层面”,陈艳说道。

  3、国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华:三大因素支撑,房地产仍然有成长的空间

  今天上午,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华做了名为“严调控下的房地产形势”的主题演讲,就当下的经济和地产形式做个交流。重点如下:

  这一次中央政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,这就给市场提供了一个最明确的信号,那就是面对外部的形势,稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

  这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向,包括实施城镇老旧小区的改造,像是城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程,以及加快推进信息网络等新型基础设施建设,作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手,从旧城区、老城区改造来看,现在有17万个城区小区需要改造,涉及的市场规模初步测算大致是35万亿。因此从35年之内,要把这样一个项目落实好,可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说,对地产商而言,应该说开辟了另外一条求发展的新路。

  从政策面预期未来,下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速,地产投资相对比较快的形势。下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓,这是一个总的看法。

  地产投资与经济增长的关系十分密切,从这两者的关系出发来预计未来的地产形势,无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义上来说,地产投资的前景未必就是不好的,可能改变的只是结构,改变的只是速度,但是不会改变整个发展的态势。

  从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

  一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

  第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

  第三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,我们不要对房地产市场空间失去信心。

  中国房地产市场还有较大的刚需的潜力,主要是来自两方面:第一方面,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求,二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

  第二方面是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段,在未来35年将有4万亿左右的需求。

  最后总结一下,从未来的房地产形势来看,长期应该看人口,中期是看土地,短期是看政策,人口是一个决定地产形势最重要的长期因素,今天中国的人口已经从年轻型转为老年型,从这个角度来说,对长期房地产支撑的力量在减弱。

  结论就是,未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是需要去注意把握的。

  4、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康:2019房地产税来了吗?农村不在考虑范围内

  房地产税真的要来了吗?这个问题的关注度一直都很高,社会上也有多轮热议。关于政府的态度,最权威的信息源于十八届三中全会的60条,就是加快房地产税立法,并及时推进改革。

  此次论坛上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康也发表了自己的看法。内容如下:

  这个房地产税的立法,指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态,而立法先行、税收法定,这是确定的基本原则,必须要走完立法程序,它才能考虑怎么开征的问题。现在最权威的官方信息是说,这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。本届人大现在已经运行了一年半以上,还剩下3年多一点的时间段里面,按照人大明确给出的信息,它要启动立法。

  整个立法过程要多长时间才能完成,现在是不好预测的,现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内,也就是还剩下3年多一点的时间里面,应该看到它的启动。

  国有土地还要征税,是否有依据?很多人说国外土地是私有制,所以可以征税。而中国是国有的,农村是集体的,没有道理去征税。其实农村现在不在我们的考虑范围内,这个税如果真的完成立法,肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了。

  所有的建成区,城镇和工矿区域,土地的终极所有权是国有的,它是不是形成硬障碍?从国际经验来看,没有任何依据证明这是硬障碍。

  贾康认为房产税一定要站在全局的角度,探索可接受的方式。如果说征这个房地产税,扣除是一定要做的,不按照人均多少平米来扣除,毕竟按照人均面积的话,随着家庭成员的变化,会有很多的麻烦。

  他为此提供一个讨论思路,觉得可以放宽到按照套数来扣除,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税。

  最后贾康表示这是一个可讨论的方案,一旦房产税真的进入立法程序,大家可以一起发表意见,形成一个社会可接受的操作方案。

  不得不说房地产从来不是一个独立的行业,“三稳”基调下,房地产市场受到了来自政策、金融、需求等内外因素影响。潮涨潮落,不仅买房者受到影响,房企也在变幻的大环境下寻求突破。不管怎样,有一点可以很肯定,现在的政策很稳定,在收紧与放松的节奏变化中,大家自行掌控着自己的选择。

  2019年下半年,市场会冷掉吗?三年内,房产税可以启动立法吗?这些问题,交给时间,我们拭目以待!



上一篇:固诺家居“818星家节”明星签售会济南站圆满落幕! 下一篇:济南土拍再降温 二手房价格继续下行